位置:房产观察网 > 金融市场 > 正文 >

碧桂园们进入五年纠结期

2019年09月23日 06:54来源:未知手机版

绥江天气,thl w8,徐老师解说

来源:钛媒体?

房产企业正在遭遇相当严峻的下行压力,宏观顶层设计继续以“房子是用来住的不是用来炒的”作为指导思想,虽然今年以来货币宽松政策迹象不断显现,但仍然严防资金向房产企业转移。

在今年月银保监会发布〔2019〕23号文中,明确“严查资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”,媒体报导,监管部门先后对信托公司和银行进行窗口指导,要求严控房地产业务规模,短期内,银行在强监管之下无疑将面临严峻的融资成本;而另一方面,在外部环境以及宏观调控之下,百姓“持币观望”态度加强,房产销售增速变缓,根据国家统计局数据,今年1-8月,房产销售面积较去年同期下降0.6%,同期建筑及装潢材料销售同比增长仅有3.5%,去年该数字则有7.7%之多。

摘自国家统计局

房地产开发景气指数显示,最近几月行业虽有抬头,但整体仍大幅落后去年,仍然处于“寒冬期”。

融资门槛提高,销售端又承担相当大压力,房产企业是否真如某些“专家”所言告别黄金期进入下行通道呢?我们在此以碧桂园为标本结合同类企业和行业进行探讨。

碧桂园现状:融资难贵,融资贵,有滞销压力

在国内融资渠道收窄之时,房产企业普遍将目光放在海外,通过发行债券及可转债券等形式获得美金融资,解决现金流问题。

在同策研究院《2019年1-8月40房企融资利率排行榜》中,公司债融资利率最高、发行笔数最多,利率9%以上的全部为美元债,截至2019年上半年,中资美元债发债额度超1100亿,同比增长9%,回到2017年的高点水平,国内房产企业对美元融资之重视足可见一斑。

在国家统计局数据中,1-8月房产企业国内利用贷款总金额为1.7万亿元,同比增加9.8%,但利用外资同比则增加了129.3%。

美元融资虽然一定程度上规避了人民币融资的强监管问题,但却带来:其一,融资成本高,动辄8%的利率,甚至是两位数成本,这对于房产企业未来3年是个相当大的负担;其二,受汇率风险尤其人民币贬值影响极大,美元融资成本还有加重的风险,这也会摊薄接下来企业的利润表现。

单独看碧桂园。

今年上半年,共发行25亿美元优先票据,周期由3-7年不等,年利率为6.5%-8%不等,同期发行2-5年不等利率在5.03%-5.93%区间的人民币债券,共计40亿人民币,美元和人民币融资规模和成本差显而易见。

在银行及其他借款目录中,人民币负债规模虽然仍占首位,但已经明显收窄,美元表现明显,这也直接证明:银行对碧桂园为代表发的房产企业贷款明显以审慎原则为主。

见下图

摘自碧桂园2019半年报

在此形势之下,碧桂园进行了以下改革:

其一,大股东资金在美元融资中开始入场,不仅提振市场信心,亦可摊薄融资成本,9月初碧桂园公布消息,将发行总金额5亿美元、2025年到期的优先票据,年利率为6.15%,发售价为票据金额之100%,每半年派息一次,其中公司主席杨国强全资拥有励国集团已购买8000万美元,公司总裁及执董莫斌购买1000万美元,股东低价借钱给上市公司,解融资之难;

其二,在战略端,开始出现收缩,我们尤其注意到土地竞买及其他保证金目录,截至到今年6月末,其余额仅有389亿元,较上年末的617亿元削减甚大,在调控压力之下,房地产企业的拿地热情逐渐冷淡,如融创在今年5月大部分城市土地价格回到高位时,果断停止了招拍挂获取土地,规避了拿地风险。

融创和碧桂园为均为国内房企的囤地大户,但前者重心主要在一二线城市,后者则向来将三线以下城市视为重点,在今年上半年,三线及以下城市的权益合同销售金额占比为56%。

本文地址:http://www.house31.com/jinrongshichang/45775.html 转载请注明出处!

今日热点资讯